Налоговая нагрузка нерезидента, владеющего недвижимостью в Испании, состоит из нескольких слоёв. Они применяются в разные моменты: при покупке, ежегодно, при сдаче в аренду и при продаже. Незнание этих обязательств не освобождает от их исполнения — и может привести к штрафам, которых легко избежать при своевременном планировании.
Эта статья систематизирует основные налоги, с которыми сталкивается иностранный собственник недвижимости в Испании. Цифры приведены по ставкам, актуальным в Сообществе Валенсия (Аликанте, Коста-Бланка) по состоянию на 2026 год.
Налоги при покупке: ITP или IVA+AJD
Первый налоговый момент наступает сразу при оформлении сделки. Какой именно налог платить — зависит от типа объекта.
Вторичная недвижимость: ITP
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — налог на передачу имущества. Применяется, когда продавец является физическим лицом (частная продажа вторичного жилья). Платит покупатель.
В Сообществе Валенсия ставка ITP для жилой недвижимости: 10% от цены сделки.
Пример: Квартира за 200 000 €. ITP = 20 000 €.
Срок уплаты: 30 рабочих дней с даты подписания escritura pública у нотариуса. Декларация подаётся в налоговое ведомство Сообщества Валенсия (Generalitat Valenciana) по форме modelo 600.
Новостройка от девелопера: IVA + AJD
Покупка напрямую у застройщика (promotor inmobiliario) при первой продаже объекта облагается двумя другими налогами:
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — НДС:
- Жилая недвижимость: 10% от цены
- Нежилая (коммерческие помещения, земля) или жильё стоимостью выше 726 071 € (2026 г.): 21%
- Паркинг (в составе жилого объекта, до 2 машиномест): 10%
IVA уплачивается непосредственно девелоперу и включается в стоимость объекта — он перечисляет его в бюджет. Для покупателя это просто часть цены.
AJD (Actos Jurídicos Documentados) — налог на нотариальные документы. В Сообществе Валенсия: 1,5% от цены сделки.
Пример при покупке новостройки за 200 000 €:
- IVA 10% = 20 000 €
- AJD 1,5% = 3 000 €
- Итого налоги: 23 000 € (11,5% от цены)
Дополнительные расходы при покупке
| Статья | Ориентировочная стоимость |
|---|---|
| Нотариальные услуги | 0,3–0,5% от цены объекта |
| Регистрация в Registro de la Propiedad | 0,1–0,2% |
| Адвокат (abogado) | 1–1,5% |
| Ипотечная оценка (при наличии ипотеки) | 400–600 € |
Полный порядок покупки — в статье «Как купить недвижимость в Испании: пошаговый гайд».
Ежегодный налог на имущество: IBI
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Уплачивается ежегодно собственником — независимо от того, является ли он резидентом или нерезидентом, сдаёт объект или нет.
База: кадастровая стоимость (valor catastral) объекта — она обычно ниже рыночной.
Ставка: устанавливается каждым муниципалитетом в пределах, определённых федеральным законодательством. Типичный диапазон — 0,4–1,1% от кадастровой стоимости.
Ориентировочные суммы IBI для двухкомнатной квартиры:
- Аликанте: 500–900 €/год
- Сан Хуан де Аликанте: 400–700 €/год
- Дения: 450–800 €/год
IBI начисляется муниципалитетом и приходит на почтовый адрес. Для нерезидентов удобнее всего настроить прямой дебет (domiciliación bancaria) с испанского счёта — так платёж не будет пропущен.
Что важно знать: неуплата IBI накапливается как долг на объекте. При покупке вторичного жилья уточните у продавца (или через нотариуса) отсутствие задолженности по IBI — долги переходят к новому собственнику.
Налог на доходы нерезидентов: IRNR
IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) — это основной ежегодный налог для нерезидентов, имеющих недвижимость в Испании. Он применяется в двух ситуациях: когда объект сдаётся в аренду, и когда — нет.
Ситуация 1: объект не сдаётся в аренду — вменённый доход
Даже если квартира пустует или используется только для личного проживания, нерезидент обязан ежегодно декларировать вменённый доход (renta imputada) — своего рода условный доход от пользования имуществом.
База для расчёта:
- Как правило, 2% от valor catastral (кадастровой стоимости)
- Если кадастровая стоимость была пересмотрена после 2004 года — 1,1%
Ставка IRNR:
- 19% — для резидентов ЕС, Исландии, Норвегии, Лихтенштейна (страны ЕЭЗ)
- 24% — для всех остальных (включая резидентов России, Украины, Беларуси, Казахстана и других стран вне ЕЭЗ)
Пример для квартиры с кадастровой стоимостью 100 000 €, кадастр пересмотрен после 2004 г., собственник — нерезидент РФ:
- Вменённый доход = 1,1% × 100 000 = 1 100 €
- IRNR по ставке 24% = 1 100 × 24% = 264 €/год
Форма: modelo 210, срок подачи — по итогам года, до 31 декабря следующего года (т.е. за 2026 год — до 31.12.2027).
Ситуация 2: объект сдаётся в аренду — IRNR с арендного дохода
При сдаче в аренду IRNR уплачивается с дохода от аренды, и здесь режим существенно различается в зависимости от налогового резидентства:
Резиденты ЕС/ЕЭЗ (19%):
- Вправе вычитать расходы, непосредственно связанные с получением арендного дохода: проценты по ипотеке, IBI, расходы на ремонт, комиссия управляющей компании, страхование, амортизация
- Ставка 19% применяется к чистому доходу (после вычетов)
Нерезиденты из стран вне ЕЭЗ (24%):
- Вычеты расходов не разрешены
- Ставка 24% применяется к валовому арендному доходу — без каких-либо вычетов
Практический пример (нерезидент РФ, аренда 12 000 €/год, расходы 4 000 €):
- База для расчёта IRNR: 12 000 € (без вычета расходов)
- IRNR = 12 000 × 24% = 2 880 €/год
Это существенно влияет на реальную доходность: ориентировочный yield нетто после IRNR и расходов для нерезидента из страны вне ЕЭЗ оказывается ниже, чем для резидента ЕС. Подробнее о расчёте yield — в статье «Доходность недвижимости в Испании».
Периодичность декларирования IRNR с аренды:
- Ежеквартально — при наличии арендного дохода в квартале: до 20 апреля (I кв.), 20 июля (II кв.), 20 октября (III кв.), 20 января (IV кв.)
- Форма: modelo 210
Соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН)
Испания заключила СИДН с рядом стран, включая Россию (действует с 1998 года), Украину, Казахстан и другие. СИДН могут снижать ставку IRNR или определять специальный порядок налогообложения. Конкретный режим зависит от страны резидентства и типа дохода.
Важно: наличие СИДН не освобождает от обязанности подавать декларации в Испании — оно может лишь изменить итоговую сумму налога или порядок зачёта уже уплаченного налога в стране резидентства. Для корректного расчёта необходима консультация налогового консультанта с опытом работы с нерезидентами.
Налог при продаже недвижимости
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — налог на прирост стоимости городского земельного участка. Взимается при продаже, дарении или наследовании недвижимости.
Кто платит: продавец (при купле-продаже). Если продавец — нерезидент, стороны могут договориться о ином распределении, но де-юре обязанный плательщик — продавец.
База: кадастровая стоимость земельного участка (не постройки) × коэффициент за количество лет владения. Ставка устанавливается муниципалитетом.
Важное изменение 2021 года: Конституционный суд Испании признал прежний механизм расчёта частично неконституционным. Новые правила (действуют с ноября 2021 г.) допускают два варианта расчёта, и налогоплательщик вправе выбрать меньший. Если рыночная стоимость объекта при продаже ниже цены покупки — plusvalía не уплачивается.
IRNR с прироста капитала при продаже
Нерезидент, продающий испанскую недвижимость с прибылью, уплачивает IRNR с суммы прироста капитала (ganancia patrimonial).
Ставка:
- 19% — для резидентов ЕС/ЕЭЗ
- 19% — для нерезидентов из стран вне ЕЭЗ (унифицировано)
База: цена продажи минус цена покупки, минус расходы на покупку (налоги ITP/IVA+AJD, нотариус, регистрация, адвокат), минус расходы на продажу (комиссия агентства), минус документально подтверждённые затраты на улучшение объекта.
Механизм удержания (retención): при продаже нерезидентом покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их в налоговые органы в течение месяца (forma modelo 211). Это авансовый платёж в счёт IRNR продавца-нерезидента. Если реальный налог меньше — нерезидент вправе запросить возврат разницы. Если больше — доплатить.
Пример: квартира продаётся за 250 000 €. Покупатель удерживает 7 500 € (3%) и перечисляет в Hacienda. Продавец по итогам декларирует реальный прирост капитала и либо доплачивает, либо возвращает излишек.
Налоговый календарь нерезидента: сводная таблица
| Налог | Ситуация | Форма | Срок |
|---|---|---|---|
| ITP | Покупка вторичного жилья | Modelo 600 | 30 рабочих дней после escritura |
| IVA + AJD | Покупка новостройки от девелопера | Devengado при сделке; AJD → modelo 600 | 30 рабочих дней |
| IBI | Ежегодно, любая собственность | — (квитанция от муниципалитета) | По квитанции (обычно летом) |
| IRNR (вменённый) | Ежегодно, объект не сдаётся | Modelo 210 | До 31 декабря след. года |
| IRNR (аренда) | Ежеквартально | Modelo 210 | 20-е числа апр/июл/окт/янв |
| IRNR (продажа) | При продаже с прибылью | Modelo 210 | 3 мес. после сделки |
| Retención 3% | Покупка у нерезидента | Modelo 211 | 1 мес. после escritura |
| Plusvalía | При продаже/дарении/наследовании | Модель муниципалитета | 30 рабочих дней |
Как организовать налоговое сопровождение
Большинство нерезидентов-собственников прибегают к услугам испанского gestora или abogado (адвоката с налоговой специализацией) для:
- Подачи ежегодной/ежеквартальной modelo 210
- Расчёта вменённого дохода
- Декларирования арендного дохода
- Оформления налоговых вычетов (для резидентов ЕЭЗ)
- Контроля за IBI и настройки домициляции
Стоимость услуг gestora для простого случая (вменённый IRNR, IBI, без аренды): ориентировочно 100–250 €/год. Для арендного объекта с квартальными декларациями — несколько выше.
Наличие местного представителя (representante fiscal) рекомендуется испанским законодательством для нерезидентов из стран вне ЕС, а в ряде случаев — обязательно.
Inversa Development: налоговый профиль инвестора
Для инвесторов, рассматривающих участие в девелоперских проектах через SPV-структуры, налоговый режим определяется природой получаемых выплат и применимым СИДН. Это всегда индивидуальный расчёт с налоговым консультантом.
Доходность инвестиционного участия в девелоперских проектах на Коста-Бланке — в сравнении с арендной моделью — подробно рассмотрена в статье «Доходность недвижимости в Испании».
Inversa Development (Makarov e Hijos, Sociedad Cooperativa, CIF F42521534) работает на Коста-Бланке как девелопер жилой недвижимости. Актуальные проекты — в разделе проекты.
Правовая оговорка: Настоящая статья носит исключительно информационный характер и не является юридическим или налоговым советом. Налоговые ставки, сроки и порядок расчёта могут меняться; приведённые данные актуальны по состоянию на 2026 год. Налоговые обязательства нерезидента зависят от страны налогового резидентства и применимых соглашений об избежании двойного налогообложения. Перед принятием решений о покупке, аренде или продаже рекомендуем обратиться к независимому испанскому налоговому консультанту или адвокату, специализирующемуся на операциях нерезидентов.