Comprar una vivienda en España siendo extranjero es perfectamente posible — no hay restricciones de nacionalidad para la adquisición de inmuebles — pero el proceso tiene una secuencia lógica que conviene conocer antes de empezar. Saltarse pasos o no entender la fiscalidad puede generar costes inesperados, retrasos o, en el peor de los casos, pérdida de señales ya pagadas.
Esta guía recorre el proceso completo de compra desde el inicio: la obtención del NIE hasta la firma en notaría, los impuestos aplicables según el tipo de inmueble, y las particularidades del mercado de la Costa Blanca para compradores internacionales.
Paso 1: obtener el NIE
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el número de identificación fiscal para ciudadanos extranjeros en España. Sin NIE no se puede firmar una escritura de compraventa, abrir una cuenta bancaria en España, ni pagar impuestos derivados de la compra.
Para compradores que aún no residen en España, hay dos vías:
Vía consular: solicitar el NIE en el consulado español del país de residencia. Es la opción más cómoda si no se está en España en el momento de iniciar el proceso. Los plazos varían según el consulado, pero habitualmente oscilan entre dos y seis semanas. Se requiere formulario EX-15, pasaporte vigente, justificación del motivo (compraventa inmobiliaria) y tasas.
Vía presencial en España: acudir a la Oficina de Extranjería o comisaría de policía con competencia en la materia en la provincia de Alicante. Requiere cita previa (cita previa). Los plazos en la provincia de Alicante pueden variar entre días y varias semanas dependiendo de la disponibilidad de citas.
Muchos compradores internacionales optan por otorgar un poder notarial a un gestor o abogado en España, que tramita el NIE y los restantes pasos administrativos en su nombre sin necesidad de desplazamiento físico.
Detalle importante: el NIE es un número permanente. Una vez obtenido, no caduca y es válido para todas las operaciones futuras en España.
Para más información sobre el proceso en detalle, consulte nuestra guía específica sobre el NIE para extranjeros.
Paso 2: apertura de cuenta bancaria en España
Aunque no es estrictamente obligatorio por ley, la práctica habitual en el mercado inmobiliario español — y especialmente en la Costa Blanca — es que los pagos de la compraventa se realicen mediante cheque bancario emitido por entidad española o transferencia desde cuenta española.
Una cuenta en España también simplifica el pago del IBI (impuesto municipal sobre la propiedad), los gastos de comunidad, y el IRNR si corresponde.
Los bancos españoles solicitan NIE, pasaporte y, en función del perfil del cliente, documentación sobre el origen de los fondos (cumplimiento AML/KYC). El proceso es habitual y no presenta dificultades para compradores con documentación en orden.
Paso 3: reserva del inmueble
Una vez identificado el inmueble y acordado el precio, el proceso habitual en España inicia con la firma de un contrato de reserva (señal o reserva), que acompaña al pago de una cantidad inicial — generalmente entre 3.000 y 10.000 EUR, dependiendo del precio del inmueble y las prácticas del promotor o la agencia.
La reserva retira el inmueble del mercado durante un período pactado (habitualmente 7–30 días) para que el comprador pueda obtener financiación o completar la due diligence legal.
Si el comprador se echa atrás sin causa justificada, pierde la señal. Si el vendedor se echa atrás, habitualmente debe devolver el doble de lo recibido. Las condiciones exactas deben estar especificadas por escrito en el contrato de reserva.
Paso 4: contrato de arras
El siguiente paso es la firma del contrato de arras, que en España tiene valor vinculante y establece las condiciones definitivas de la compraventa: precio, plazos de pago, descripción del inmueble, cargas existentes y fecha máxima de escrituración.
Existen varios tipos de arras en Derecho español, pero las más habituales en operaciones inmobiliarias son las arras penitenciales (arras del artículo 1454 del Código Civil): el comprador entrega un porcentaje del precio pactado (habitualmente el 10%) como garantía. Si el comprador no formaliza la compra, pierde esa cantidad. Si el vendedor desiste, debe devolver el doble.
En las promociones de obra nueva (inmueble todavía en construcción), el esquema de pagos habituales en la Costa Blanca es:
- Reserva: 3.000–10.000 EUR al firmar la reserva inicial
- 30% del precio en el momento de la firma del contrato de arras (o contrato privado de compraventa)
- 70% restante en la firma de la escritura pública ante notario (coincidiendo con la entrega de llaves)
Lea este contrato con atención — o hágalo revisar por un abogado independiente — antes de firmar. Un abogado especializado en derecho inmobiliario en Alicante puede revisar un contrato de arras por entre 300 y 600 EUR, un coste marginal frente al importe total de la operación.
Paso 5: verificaciones previas a la escrituración
Antes de acudir a notaría, conviene verificar:
Nota simple del Registro de la Propiedad: documento que acredita quién es el titular registral del inmueble y qué cargas tiene (hipotecas, embargos, servidumbres). Se obtiene telemáticamente en el Registro de la Propiedad correspondiente. Es esencial para confirmar que el vendedor puede vender y que el inmueble está libre de cargas no comunicadas.
Licencia de primera ocupación (obra nueva): en el caso de inmuebles de obra nueva, la licencia de primera ocupación (cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación) certifica que el edificio cumple los requisitos legales para ser habitado. Verifique que el promotor la tiene concedida, o que el plazo para obtenerla está garantizado contractualmente.
Avales sobre pagos anticipados (obra nueva sobre plano): si está comprando un inmueble que aún no está construido, la normativa española exige que el promotor garantice mediante aval bancario o seguro de caución los importes entregados a cuenta. Exija este documento antes de cualquier pago significativo.
Paso 6: escritura pública ante notario
La transmisión de la propiedad en España se formaliza mediante escritura pública de compraventa ante notario (notaría). El notario español actúa como fedatario público: da fe de la identidad de las partes, del contenido del contrato y de la entrega del precio. No actúa como abogado de ninguna de las partes.
En el acto de escrituración:
- Se paga el precio restante (habitualmente mediante cheque bancario)
- Se firman las escrituras
- El vendedor entrega las llaves
- El notario inscribirá posteriormente la transmisión en el Registro de la Propiedad (o la parte compradora puede gestionarlo directamente)
Los honorarios notariales en España están regulados por arancel y dependen del precio escriturado. Para una vivienda de 200.000–250.000 EUR, los gastos notariales oscilan aproximadamente entre 500 y 900 EUR.
Fiscalidad de la compra: ITP vs IVA+AJD
La fiscalidad en la adquisición de vivienda en España varía según el tipo de inmueble. Es uno de los aspectos que más confunde a compradores extranjeros.
Obra nueva (primera transmisión del promotor al comprador)
Si compra una vivienda de nueva construcción directamente al promotor, el esquema fiscal es:
| Impuesto | Base | Tipo en la Comunidad Valenciana |
|---|---|---|
| IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) | Precio de compraventa | 10% (vivienda habitual y segunda residencia) |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | Precio escriturado | 1,5% |
El IVA se paga al promotor en el momento de cada pago (arras + precio final). El AJD se liquida ante la Administración Tributaria de la Comunidad Valenciana en el plazo de 30 días hábiles desde la escrituración.
Segunda mano (transmisión entre particulares o de una empresa a un particular si no es primera transmisión)
Si el inmueble ya ha tenido un comprador anterior, se aplica:
| Impuesto | Base | Tipo en la Comunidad Valenciana |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) | Precio de compraventa | 10% |
El ITP es incompatible con el IVA: se aplica uno u otro, nunca ambos. El AJD también se aplica (1,5%), aunque a efectos prácticos para segunda mano en la Comunidad Valenciana el coste fiscal total es similar al de obra nueva.
Gastos adicionales
Además de los impuestos, la adquisición implica:
| Concepto | Estimación |
|---|---|
| Honorarios notariales | 500–900 EUR (vivienda 200.000–250.000 EUR) |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | 400–700 EUR |
| Gestoría (tramitación impuestos y registro) | 300–500 EUR |
| Abogado independiente (revisión contratos) | 300–800 EUR |
La suma de impuestos, notaría, registro y gestoría habitualmente asciende al 10–14% del precio de compra en operaciones de obra nueva en la Comunidad Valenciana. Planifique esta cifra como coste adicional al precio de compraventa.
IRNR: fiscalidad posterior para no residentes
Si es residente fiscal fuera de España y adquiere una vivienda en la Costa Blanca, su situación fiscal en España no termina con la compra. Hay dos situaciones principales:
Si alquila el inmueble: los ingresos de alquiler generados en España tributan bajo el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). El tipo general para residentes de la Unión Europea es del 19% sobre los rendimientos netos. Para residentes fuera de la UE/EEE, el tipo es del 24% sobre los ingresos brutos (sin posibilidad de deducir gastos).
Si el inmueble está desocupado (sin alquilar): el IRNR también genera una imputación de renta calculada sobre el valor catastral del inmueble, aunque la cuantía es generalmente modesta.
Adicionalmente, como propietario de un inmueble en España:
- Pagará el IBI (impuesto municipal sobre la propiedad) anualmente
- Deberá presentar declaración del Impuesto sobre el Patrimonio si el valor neto de sus activos en España supera los 700.000 EUR (umbral aplicable en la Comunidad Valenciana)
Este artículo tiene carácter informativo. La fiscalidad internacional es compleja y depende del país de residencia del comprador y de los convenios de doble imposición vigentes. Consulte a un asesor fiscal independiente antes de tomar decisiones.
Particularidades del mercado en la Costa Blanca
La Costa Blanca — y específicamente la provincia de Alicante — tiene algunas características que conviene tener en cuenta:
Mercado bilingüe o multilingüe: los promotores y agencias con experiencia en compradores internacionales disponen habitualmente de documentación y gestores en inglés, ruso, alemán u holandés. Esto no exime de verificar que los contratos en español dicen exactamente lo que se explica verbalmente.
Obra nueva con ciclos de entrega: los proyectos de obra nueva en la Costa Blanca suelen tener plazos de construcción de 18 a 36 meses desde el inicio de obras. El comprador que adquiere sobre plano (off-plan) compromete su capital con varios años de antelación a la recepción del inmueble.
Verificación de licencias: en el caso de inmuebles destinados a alquiler vacacional, la obtención de la licencia turística en la Comunidad Valenciana es responsabilidad del propietario y está sujeta a normativa municipal y autonómica. No todos los inmuebles son susceptibles de obtenerla. Verifique antes de comprar con esa vocación.
Compradores no residentes en la UE: ciudadanos de países no comunitarios (incluyendo ciudadanos rusos, ucranianos o de países americanos) pueden comprar libremente. Sin embargo, el proceso de apertura de cuenta bancaria puede requerir documentación adicional y los plazos pueden ser superiores.
Próximos pasos si está considerando comprar en la Costa Blanca
Si está analizando una compra inmobiliaria en Alicante o sus alrededores, los pasos prácticos son:
- Iniciar el proceso de NIE si aún no lo tiene
- Identificar un abogado independiente en Alicante para la revisión de contratos
- Definir con precisión su presupuesto incluyendo los costes fiscales y de formalización (10–14% adicional)
- Evaluar si busca una vivienda para uso personal, para alquilar, o como inversión en un proyecto de desarrollo
Si está interesado en proyectos de obra nueva o en fórmulas de inversión en desarrollo inmobiliario en la Costa Blanca, puede consultar los proyectos activos y los formatos de participación disponibles en Inversa Development.
Aviso legal: Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye asesoramiento jurídico, financiero ni de inversión. Los tipos impositivos y procedimientos indicados corresponden a la normativa vigente en la Comunidad Valenciana a la fecha de publicación y pueden ser objeto de modificación. Para su situación concreta, consulte a un abogado y a un asesor fiscal independientes con experiencia en operaciones inmobiliarias de no residentes en España. Los productos de inversión de Inversa Development (Makarov e Hijos, Sociedad Cooperativa, CIF F42521534) se estructuran como contratos privados bilaterales y no constituyen oferta pública en el sentido del artículo 35 de la Ley del Mercado de Valores (LMV).