С апреля 2025 года Испания прекратила выдачу «золотых виз» — вида на жительство, который иностранные граждане могли получить в обмен на инвестиции в недвижимость. Эта новость вызвала волну вопросов у тех, кто рассматривал испанскую недвижимость в связке с возможностью проживания.
В этой статье разбираемся: что именно изменилось, что осталось прежним, и какие реальные пути к ВНЖ в Испании доступны покупателю недвижимости сегодня.
Что такое была «золотая виза» и почему её отменили
Программа «золотых виз» (Visa de Oro, или официально — разрешение на проживание для инвесторов) была введена в Испании в 2013 году. Её логика была простой: иностранный гражданин, инвестирующий в испанскую недвижимость от €500 000, получал право на вид на жительство — без обязательного постоянного проживания в стране.
Программа пользовалась устойчивым спросом среди состоятельных покупателей из России, Китая, ОАЭ, Великобритании и ряда других стран. За десять лет были выданы тысячи таких разрешений.
Почему отменили? Правительство Педро Санчеса в конце 2024 года объявило о намерении закрыть программу — и аргументировало это влиянием иностранных инвестиций на доступность жилья для местных жителей в крупных городах: Мадриде, Барселоне, Малаге. Законодательные изменения были приняты, и с апреля 2025 года подача новых заявлений на получение «золотой визы» через инвестиции в недвижимость была прекращена.
Что это НЕ означает: главное для покупателей
Прежде всего — важное разграничение, которое часто теряется в информационном шуме.
Испания НЕ ограничила и НЕ запретила иностранцам покупать недвижимость. Право нерезидента на приобретение объектов испанской недвижимости полностью сохранено. Никаких новых ограничений, дополнительных согласований или квот на иностранных покупателей не введено.
Отменена только одна конкретная возможность: автоматически получить ВНЖ за факт инвестиций в недвижимость. Это был именно «короткий путь к ВНЖ», а не право собственности.
То, что изменилось: связка «купил недвижимость → подал на ВНЖ» больше не работает. Недвижимость и ВНЖ теперь — две отдельные темы, которые нужно решать по-разному.
Реальные альтернативы ВНЖ для покупателей недвижимости
Если вы хотите жить в Испании и владеть здесь недвижимостью — варианты есть. Ни один из них не является автоматическим следствием покупки недвижимости, но каждый вполне реализуем.
1. Виза Non-Lucrative (виза для финансово независимых лиц)
Что это: вид на жительство для тех, кто не ведёт в Испании трудовой или предпринимательской деятельности и может документально подтвердить достаточный уровень дохода или сбережений.
Основные требования (принципиальные, уточняйте актуальные нормы у консула):
- Доказательство регулярного дохода или сбережений на уровне, установленном испанским законодательством (ориентир — несколько кратных IPREM в месяц; конкретные суммы обновляются)
- Медицинская страховка в Испании, покрывающая весь период проживания
- Отсутствие судимостей
- Проживание на территории Испании более 183 дней в году (это становится налоговым резидентством Испании — важный нюанс)
Почему подходит для покупателей недвижимости: если вы купили квартиру или дом и планируете жить в Испании — это самый прямолинейный путь. Вы не связаны ни с работодателем, ни с бизнесом. Владение недвижимостью само по себе не является основанием для выдачи, но наличие собственного жилья — весомое дополнение к пакету документов.
Ограничение: вы не можете работать по найму или вести предпринимательскую деятельность в Испании на этом виде ВНЖ.
2. Виза цифрового кочевника (Digital Nomad Visa)
Что это: отдельный тип разрешения на проживание, введённый в Испании законом «Ley de Startups» в 2023 году. Ориентирован на тех, кто работает дистанционно на иностранных работодателей или заказчиков.
Основные требования (принципиальные):
- Наличие удалённой работы или фриланса с иностранными клиентами / работодателями за пределами Испании (не более 20% дохода может быть от испанских источников)
- Подтверждение дохода (ориентир — не менее 200% от испанского IPREM)
- Профессиональный опыт или квалификация в заявляемой сфере
- Медицинская страховка
Почему привлекателен: специальный налоговый режим — т. н. «Закон Бекхэма» (Régimen especial de trabajadores desplazados) — позволяет платить фиксированный НДФЛ по ставке 24% с доходов до определённого порога вместо прогрессивной шкалы. Это существенно для высокодоходных специалистов.
Кому подходит: IT-специалисты, консультанты, дизайнеры, маркетологи, все, чья работа не привязана к физическому офису и осуществляется с иностранными клиентами.
3. Долгосрочная виза с арендой или собственностью — для пенсионеров
Граждане ряда стран, получающие пенсию или пассивный доход, могут получить визу Non-Lucrative, описанную выше. Для пенсионеров пенсия сама по себе является подтверждением дохода — дополнительных активных источников не требуется.
Испания при этом подписала двусторонние договоры о социальном обеспечении с рядом государств, что влияет на зачёт стажа и медицинские права. Каждый случай индивидуален — уточняйте в консульстве.
4. Воссоединение семьи
Если у вас есть близкий родственник — гражданин Испании или резидент с долгосрочным разрешением — это отдельный основание для получения ВНЖ. Наличие собственной недвижимости при этом не обязательно, но будет учтено как подтверждение намерений.
Покупка недвижимости как самостоятельная цель
Важно разделить два запроса, которые часто смешивают.
Запрос 1: «Хочу купить недвижимость в Испании». Это по-прежнему работает. Никаких новых барьеров нет. Порядок покупки — NIE, задаток, нотариус, налоги — остался прежним. Подробнее — в гайде «Как купить недвижимость в Испании».
Запрос 2: «Хочу жить в Испании». Это тоже реализуемо — через Non-Lucrative, Digital Nomad Visa или другие основания. Но теперь это отдельный административный процесс, не вытекающий автоматически из факта покупки.
Если раньше оба запроса решались одновременно («€500K в недвижимость → ВНЖ»), то теперь их нужно решать параллельно — каждый своим путём.
Инвестиционные форматы, не связанные с ВНЖ
Программа золотых виз привлекала специфическую аудиторию: покупателей, которым ВНЖ было нужно как основная цель, а недвижимость — как инструмент. С отменой программы эта аудитория переориентировалась.
Но для тех, кто рассматривает испанскую недвижимость как инвестицию — это решение никак не меняет логику. Вопрос доходности, управления объектом, налогов нерезидента, ликвидности рынка — всё это по-прежнему актуально и не зависит от статуса ВНЖ.
Одним из форматов, которым пользуются инвесторы-нерезиденты, является участие в девелоперских проектах: вложения на стадии строительства с фиксацией условий в договоре, без необходимости управлять готовым объектом самостоятельно. Такой формат реализует Inversa Development (Makarov e Hijos, Sociedad Cooperativa, CIF F42521534) — информация о структуре участия и текущих проектах доступна в разделе инвестиции.
Что учитывать при планировании
Юридическая консультация — обязательна. Иммиграционное право Испании, налоговое резидентство и режимы ВНЖ — это область, где детали принципиальны, а изменения происходят регулярно. Информация в этой статье носит ориентировочный образовательный характер; перед подачей документов необходима консультация испанского адвоката с практикой в иммиграционном праве.
Налоговое резидентство — отдельный вопрос. Проживание в Испании более 183 дней в году автоматически делает вас налоговым резидентом Испании. Это влечёт обязательство декларировать мировой доход по испанским правилам. Для некоторых это нейтрально или выгодно, для других — существенная нагрузка. Уточняйте заранее.
Дети и образование. Non-Lucrative и Digital Nomad Visa распространяются на членов семьи, включая детей. Испанское государственное образование доступно для детей резидентов независимо от гражданства.
Сроки. Испанские консульства работают с очередями. Подготовка и подача документов на визу Non-Lucrative занимает несколько месяцев. Планирование заблаговременно — не рекомендация, а необходимость.
Итог
Отмена золотой визы Испании — это закрытие одного конкретного административного пути, а не смена направления страны в отношении иностранных инвесторов и покупателей недвижимости.
Покупать недвижимость в Испании по-прежнему можно без каких-либо ограничений. Пути к ВНЖ существуют и работают — Non-Lucrative для финансово независимых, Digital Nomad для удалённых работников, другие основания для тех, кто подходит под соответствующие критерии.
Изменение одно: теперь эти два вопроса — «купить» и «жить» — решаются параллельно, а не через одно заявление. Это требует дополнительного планирования, но не исключает ни одной из целей.
Правовая оговорка: Настоящая статья носит исключительно информационный и образовательный характер и не является юридическим или иммиграционным советом. Требования к визам и разрешениям на проживание меняются; конкретные параметры программ (суммы дохода, списки документов, сроки) необходимо проверять в официальных источниках — консульстве Испании по месту проживания или у сертифицированного испанского адвоката. Inversa Development (Makarov e Hijos, Sociedad Cooperativa, CIF F42521534) — девелоперская и управляющая компания; предложения по инвестиционному участию структурируются как частные двусторонние договоры для квалифицированных инвесторов и не являются публичной офертой в понимании Ley del Mercado de Valores (LMV).